05 okt Medziročný rast priemernej ceny bývania spomalil aj v 3. štvrťroku 2018 napriek zrýchleniu rastu cien domov.

Rast priemernej ceny bytov aj domov bol na Slovensku v 3. štvrťroku 2018 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom minimálny (len o 7, resp. o 8 EUR/m2). Medziročný rast priemernej ceny bývania spomalil oproti predchádzajúcemu štvrťroku na 4 % hlavne vplyvom poklesu priemerných cien bytov v Bratislave. Môže to byť ovplyvnené aj dostupnosťou úverových zdrojov na obstarávanie relatívne drahých bytov v hlavnom meste.

Priemerná cena bývania vzrástla v 3. štvrťroku 2018 v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom len nepatrne na hodnotu 1433 EUR/m2. Znamená to rast oproti predchádzajúcemu štvrťroku len o 0,1 %, čo sa prejavilo na spomalení medziročného rastu (zo 4,5 % na 4,0 %).

Pomalší medziročný rast priemernej ceny bývania je výsledkom spomaleného medziročného rastu cien bytov (z 8,2 % na 7,6 %) aj pri rýchlejšom medziročnom raste priemernej ceny domov (z 2,2 % na 3,8 %). K zrýchleniu rastu priemernej ceny domov na ročnej báze prispel do určitej miery aj bázický efekt poklesu priemernej ceny domov v 3. štvrťroku 2017.

V 3. štvrťroku 2018 sa zvýšila priemerná cena bytov o 7 EUR/m2 na 1727 EUR/m2, čo znamená rast medzi štvrťrokmi o 0,4 % a na medziročnej báze o 7,6 %. Medzi štvrťrokmi sa najviac zvýšila priemerná ponuková cena päťizbových bytov (o 5,3 %), najmenej sa zvýšila priemerná cena dvojizbových bytov (o 0,6 %) a priemerná cena štvorizbových bytov poklesla o 2,7 %. Priemerná cena rodinných domov v 3. štvrťroku 2018 vzrástla o 8 EUR/m2 na 1165 EUR/m2, t. j. o 0,7 % medzi štvrťrokmi a o 3,8 % na medziročnej báze. Priemerná cena štandardných rodinných domov aj relatívne málo obchodovaných priestrannejších rodinných víl rástli podobne.
Podiely príspevkov bytov a domov na celkovej medziročnej zmene priemernej ceny bývania v jednotlivých fázach doterajšieho realitného cyklu značne variovali. K medziročnému rastu priemernej ceny bývania v posledných rokoch prispieva hlavne medziročný rast priemernej ceny bytov.

Vývoj priemernej ceny bývania je v jednotlivých krajoch už tradične pomerne diferencovaný. V 3. štvrťroku 2018 došlo v Bratislavskom kraji po roku opäť k poklesu priemernej ceny bývania v porovnaní s predchádzajúcim štvrťrokom (o 31 EUR/m2). Medzi štvrťrokmi mierne poklesla priemerná cena bývania aj v Banskobystrickom kraji (o 18 EUR/m2).

V absolútnom vyjadrení sa najvýraznejšie zvýšila priemerná cena bývania oproti predchádzajúcemu štvrťroku v Trnavskom kraji (o 53 EUR/m2) a najmenej v Prešovskom kraji (o 3 EUR/m2).
Medziročne priemerná cena bývania vzrástla takmer vo všetkých slovenských regiónoch. Len v Banskobystrickom kraji bola priemerná cena bývania rovnaká ako pred rokom a v Prešovskom kraji došlo k jej poklesu o takmer percento.

V posledných rokoch sa na celom Slovensku začínalo stavať okolo 20 tisíc bytov a dokončovalo sa viac ako 15 tisíc bytov ročne. Relatívne najlepšia situácia z pohľadu ponuky bývania je v porovnaní s ostatnými krajmi v Bratislavskom kraji a v Trnavskom kraji, kde sa v posledných troch rokoch najviac bytov začalo stavať aj dokončilo. K rovnakému záveru dospejeme aj po prepočte začatých a dokončených bytov na 1000 obyvateľov. V Bratislavskom kraji sa v posledných troch rokoch začalo za rok stavať v priemere 10 bytov na 1000 obyvateľov a dokončilo sa zhruba 8 bytov na 1000 obyvateľov. V posledných dvoch rokoch je však v Bratislavskom kraji menej začatých bytov a vo
väčšej miere sa dokončujú už rozostavané byty. Najslabšia ponuka nového bývania je v Banskobystrickom kraji, kde sa za rok v priemere začne s výstavbou asi dvoch bytov na 1000 obyvateľov a dokončí sa v priemere len zhruba 1,5 bytu na 1000 obyvateľov. Celoslovenský ročný priemer necelé 4 začaté byty na 1000 obyvateľov a 3 dokončené byty na 1000 obyvateľov sa javí byť nízky a prispieva k rastu cien bývania v niektorých regiónoch. Keďže dopyt po bývaní pretrváva, možným riešením aktuálnej situácie je predovšetkým zvýšenie ponuky cenovo dostupného bývania.

Ceny bývania v kontexte s príjmovými a úverovými možnosťami domácností umožňujú hodnotiť dostupnosť bývania. Pri výpočte indexu dostupnosti bývania sa zjednodušene porovnáva priemerný príjem záujemcov o obstaranie bývania s ich tzv. primeraným príjmom. Ten sa
odvodzuje okrem ceny nehnuteľnosti aj od objemu použitých vlastných a úverových prostriedkov na nákup nehnuteľnosti, času čerpania úveru na bývanie a aktuálnej úrokovej sadzby na úverové prostriedky. Dostupné údaje umožňujú počítať aj index dostupnosti bývania bytov tak za celé Slovensko, ako aj za jednotlivé regióny. Pre naše potreby zostavujeme modifikovaný index dostupnosti bývania, v ktorom sa pozeráme na aktuálnu dostupnosť z pohľadu priemernej dostupnosti bývania v doterajšej histórii. Pomocou takto zostavených indexov sa snažíme zjednodušene ukázať možné nadhodnotenie, či podhodnotenie cien bývania ako celku aj cien bytov vzhľadom k historickému
priemeru indexu dostupnosti bývania za celé Slovensko, ale aj podľa jednotlivých regiónov.

Predpokladaný pokračujúci rast príjmov domácností v 3. štvrťroku 2018 nedokázal v plnej miere
kompenzovať rast cien bývania v polovici slovenských krajov, čo možno hodnotiť ako zhoršenie
dostupnosti bývania domácností ako celku z dlhodobého hľadiska. Najvýraznejšie sa táto
disproporcia medzi aktuálnymi cenami bývania a príjmami z dlhodobého hľadiska prejavila
predovšetkým v Trnavskom kraji a Nitrianskom kraji. Naopak, pozitívne možno hodnotiť aktuálnu
dostupnosť bývania vzhľadom na jej doterajšiu históriu v Banskobystrickom kraji, Prešovskom
kraji, Bratislavskom kraji a čiastočne aj v Košickom kraji. Z uvedeného rozdelenia krajov možno
dedukovať, že vývoj (ne)dostupnosti bývania je vo väčšej miere ovplyvňovaný vývojom cien bývania ako vývojom príjmov domácností. Dôvodom je hlavne omnoho vyššia variabilita vo vývoji priemerných
cien bývania ako vo vývoji priemernej príjmovej situácie domácností v jednotlivých štvrťrokoch.
V prípade hodnotenia dostupnosti bývania v bytoch v 3. štvrťroku 2018 voči historickému
priemeru indexu dostupnosti bývania sa relatívne priaznivo vyvíjala situácia len v Bratislavskom kraji
a Banskobystrickom kraji, čo pravdepodobne úzko súvisí s aktuálnym poklesom priemernej ceny bytov
v týchto krajoch oproti predchádzajúcemu štvrťroku o viac ako 2 %. V ďalších slovenských regiónoch
sa javila aktuálna dostupnosť bytov nepriaznivo aj v dôsledku rastúcich ich priemerných cien. Aktuálne
sa najprudšie zhoršila dostupnosť bytov v Trnavskom kraji.
V posledných rokoch sa z dlhodobého hľadiska viac zhoršuje dostupnosť bývania v bytoch ako
dostupnosť bývania celkom.
Spomalený rast priemernej ceny bývania aj priemernej ceny bytov evokuje očakávanie, že takýto rast
by nemal predstavovať výraznejšie riziko z pohľadu možného nafukovania realitnej bubliny. Tento
predpoklad pravidelne štvrťročne overujeme pomocou kompozitného indexu, ktorý je zostavovaný
pomocou vybraných pomerových ukazovateľov (reálna cena bývania, cena/príjem, cena/nájom, úvery
na bývanie/hrubý disponibilný príjem domácností, objem výstavby bytových budov/HDP).

Kompozitné indexy na hodnotenie vývoja priemernej ceny bývania i priemernej ceny bytov sa aj v
3. štvrťroku 2018 nachádzajú v pásme vzostupu, ale oproti predchádzajúcemu štvrťroku sa takmer
identicky znížili. Významný vplyv na to mal predovšetkým miernejší rast stavu úverov na bývanie.
Komplex opatrení NBS od polovice roku 2018, zameraný na obmedzenie nadmerného zadlžovania
sa domácností, pravdepodobne utlmí aktivity na slovenskom trhu s bývaním aj
v nasledujúcich štvrťrokoch. Medziročný rast priemernej ceny bývania by sa preto mohol v
nasledujúcom štvrťroku opäť spomaliť.

Mikuláš Cár, Roman Vrbovský (analytici@nbs.sk)